租住长租公寓 如何申报个税专项附加扣除?

新个税法自今年1月1日起正式实施,个税纳税人享受子女教育、继续教育、大病医疗、房贷利息、住房租金、赡养老人六项专项附加扣除。但最近不少租住长租公寓的人,却在申报“住房租金”这项个税专项附加扣除上“犯了难”。

沪上多家长租平台透露,新年以来,已接到了租户大量咨询,如何抵税成了关注的焦点。

如今,长租公寓在租房市场的覆盖面越来越大,而长租公寓又涉及到房东、平台和租客三方,很多租客并不了解长租公寓能否申报、怎么申报,以及要不要现在就申报?

作为一名租房客,软件工程师子峰(化名)对新个税政策的出台,特别是“住房租金抵扣”一项特别关心。上周末,他特意下载了个人所得税APP,想为自己申报专项附加扣除信息。然而,还没填写几笔,子峰就遇到了一堆问题。

“我的房子是通过我爱我家租赁的,房屋的甲方是上海家营物业管理有限公司,但是真正的房东却是一对老夫妻。所以,出租方类型,我到底该填组织还是自然人,有点搞不清楚。”子峰说。

子峰曾向“我爱我家”工作人员咨询,然而,工作人员的回应很生硬:“对方告诉我,合同上已经约定过,甲方不会协助报税。”

子峰查阅自己的租房合同后发现,确实有相关条款。在其与上海家营物业管理有限公司签订的合同第二项第三条规定:“甲方在合同期间内不提供办理居住证、税务登记的相关手续、资料、费用等。”

这一条款引发了子峰的困惑,他不知道自己还能不能进行申报。“其实在个人所得税APP上,我只需出租单位提供社会信用代码,就可以完成专项信息填写。但是,合同上的这项条款让我非常担心。如果我未经出租单位同意就填写了扣除信息,对方会不会认为我违约?”

有着同样困惑的还有自如租客小丁。元旦一过,小丁便联系了自己的管家,向其咨询有关个税抵扣申报的相关信息。

“当时自如的管家跟我说是填报房东的信息,我查了租房合同,查不到房东的身份证号,管家就说之后会提供给我的。”得到这个答复后,小丁感到很迷茫,“我其实是从自如租的房子啊,自如找房东要身份证号,房东会同意吗?不知道要等到什么时候才会有回复。”

令小丁庆幸的是,1月4日,管家告诉他:个税申报统一填自如公司的社会信用代码,稍后会通过短信告知。

可是,紧接着小丁又有了新的疑惑:“这一会让填房东的信息,一会又让填公司的信用代码,到底应该填写哪一个更准确?会不会又有新的变动?而且,填报了个税,会不会要自己出税金呢?”

实际上,面对租金抵扣个税政策,心存疑虑的不只有长租公寓的租客,作为将房子托管给长租平台的房东,王宇全(化名)的心中同样有着许多困惑。

2017年,王宇全与上海自如资产管理有限公司签订了《资金管理服务合同》,长达20页的合同中对收益、管理等方面均有详细规定,然而对如何纳税的规定,却相对模糊。合同中仅约定:“对国家税法规定应当由甲方或乙方缴纳的有关税费,各方均应依法缴纳。”

“依法纳税是我们应该做的,这项我完全赞同,但是怎么纳税,到目前为止我还是懵的,希望平台能给出解释。”王宇全说。

自从租金抵扣个税政策出台后,王宇全一直期盼着长租平台能和房东将此事协商清楚,然而,时至今日,尚未有人主动联系过他。“我还是在网上看到,自如表态说不会向房东或租客额外收钱。但是,合同中约定,甲方或乙方缴纳的有关税费,各方应依法缴纳又该怎么理解呢?我觉得,平台还是应该把问题解释清楚。”

自如租房相关业务员告诉记者,之前确实是有让租客在个税申报中填写房东的信息。但目前,公司的新政策是让租客填写公司的社会信用代码,并且已经将相关的信息公布在了自如APP里。

根据自如和税务热线的咨询,办理新个税住房租金扣除,需要的材料包括租房合同和《个人所得税专项附加扣除信息表得税专项附加扣除信息表》,个税抵扣所需公司信息,已在自如APP进行公示,租客可在APP自行查询。

随后,记者查阅了自如APP,确实发现自如发布了一篇“个税抵扣申报所需自如信息公示”,内容包括上海、北京、南京等9个城市自如客信息登记的情况及三个在北京、上海的自如寓信息登记情况。同时,该业务员也告诉记者,如果已经以房东的信息进行过登记的租客,也可以在个税申报APP中对信息进行更改。

“不会额外向租客收费的,大家申报个税就是想省点钱,不可能再额外向大家收钱的,合同也都是签好的,如果出现损失也都是由公司承担,不会转到租客和房东身上的。”上述自如业务员说:“租金是根据市场情况而定的,不会因为个税填报而变化。”

青客公寓的租房中介人员表示,如在青客租房需要申报个税抵扣,可以填写公司信息,并且租客不需要额外支付税金:“我们以前就是合法纳税的,所以你填报个税对我们也没什么影响。”

魔方公寓的工作人员表示,已在各个门店住客群中公开了社会信用代码,方便租客申报个税抵扣。后续,魔方公寓还会加大宣传,在魔方公寓官微、魔方生活APP甚至全国各区域门店前台,公开租客租房合同对应主体的统一社会信用号码,并且会提供申报操作指南。

旭辉领寓也表示,租客是可以选择“组织”,填写公司信息,进行正常申报抵扣的。目前,操作文件已经下发到一线店管团队了,旭辉领寓平台本周也会有推文再次告知租客具体操作办法。

此外,记者还以租房者的身份联系了V领地青年社区。这家公寓的工作人员表示,虽然愿意配合租客填写信息,用房租抵扣个税,但由于在实际操作中,尚未遇到有租客要求公寓配合提供相关信息,因此具体该如何提供信息,提供哪些信息,他们也不是很清楚。

1月8日下午,记者与“我爱我家”公关人员取得联系后得知,目前“我爱我家”已经公布了个税抵扣填报细则:“相寓(即我爱我家旗下的房屋资产管理平台)租客可以填报甲方上海家营物业管理有限公司的统一社会信用代码进行申报,咨询业务员或客服电话,工作人员就会提供相应信息。”

该公关人员表示,租房合同中所规定的“甲方在合同期间内不提供办理居住证、税务登记的相关手续、资料、费用等”,并不针对此次个税申报,租金抵扣个税申报也是新政策,以前说甲方不会协助报税是关于个别公司租房抵扣之类的内容。”

面对个税抵扣,租客、平台还有房东三方博弈的关键,就是房产租赁综合税,到底该由谁来承担。

个人出租住房需要缴纳的税目包括增值税、房产税、个人所得税、城市维护建设税及教育费附加等。一般来说,税务部门为了简化计算,会设定一个综合税率。不同省市和地区的差异较大,有的省市个人出租房屋税收综合征收率低至4%。

据业内人士透露,目前上海执行的优惠税率是租金的3.5%,4000元的租金收入应缴纳约140元的税费。

“如果由平台作为房东填报,很可能就会被认为收入了所有租金4000元,按规定应缴纳140元税费。”该业内人士表示,对于那些有上万套房源出租的平台来说,一个月的成本就将增加数百万元。

实际上,在租赁市场上,大量的租赁交易并没有纳税。“房东拿钱提供房子,租户付钱住房子,一手交钱一手交房,往往也只有一张收到租金的收据作为凭证。有一些租户需要发票,不成文的行规是由租户自己提供税费,否则是没有正规发票的。”该业内人士表示,本着双方省钱的原则,租赁交易往往都是私下完成。

昨天,多个长租平台也向记者坦诚,平台在收房过程中,与房东签订合同时,对于租赁收入综合税并没有明确约定,很多交易实际上都没有缴纳这部分税费。

个税抵扣政策出台后,租赁交易备案再一次引发关注,交易备案对于租赁市场发展又将带来哪些影响呢?

“从目前的租赁市场矛盾来看,市场需要机构纳税和租客抵税方面的配套政策。”上海易居研究院研究总监严跃进表示,目前租赁市场上,房东方更强势一些,因此政策要鼓励房东备案租赁房源,同时增加租客租房的积极性,切实降低租房成本。在其看来,长租公寓的发展其实更有利于租赁交易的规范化,在这方面的政策细则方面,也可以更加便于执行。

中房协法律事务专业委员会秘书长康俊亮则表示,目前国家在大力推行房屋租赁,而租赁备案可以视为整个房屋租赁制度的核心,因为没有租赁备案,就无法掌握房屋租赁的实际情况。

目前,很多租客都在犹豫,既然可以申报,到底该不该现在申报?晚一点申报会有影响吗?

答:除大病医疗外的五个专项,如房租附加抵扣,都可以现在填写,也可以在年底内的任何时间进行补报。

一是,申报就能扣除。纳税人只要结合自己的实际情况申报相关信息就能享受扣除。如果纳税人愿意将自己的相关专项附加扣除信息提供给单位,单位在每个月发放工资时,就可根据个人申报情况进行扣除,大家在每月领工资的时候,就可以享受到减税红利了。

答:可以修改。登录个人所得税APP,点击“查询”—“专项附加扣除填报记录”—“住房租金”—“修改”,修改完成后提交即可。

答:目前,没看到租金受到此次政策的影响,例如自如方面就表示,将持续完善价格管理体系,维持租金合理稳定。

答:根据目前的个税抵扣申报操作流程看,本次个税抵扣申报并未对房东带来变化和影响,但具体请需以所在地税务主管机构解答为准。